当前，福建、北京、上海、江苏、广东等地先后出台多项针对性政策，规定了缓缴部分税款、减免房租、降低贷款成本等内容，努力保障企业正常经营秩序、减轻企业负担。近期不少客户咨询房屋租赁合同履行方面的问题，本文就商业房屋租赁提出的相关问题咨询进行解答，希望能对读者有所帮助。
房屋租赁合同履行有关
法律问题
问题1
我看这次新冠肺炎形势严峻，会不会构成租赁合同的不可抗力？
解答：法律上关于不可抗力的认定要根据合同性质（例如是办公还是商业租赁）、行政部门在疫情控制过程采取的措施、新冠肺炎对合同履行的影响等进行综合判断。例如政府及有关部门为防治疫情而采取停工、停业等行政措施，从而直接导致租赁合同不能履行的，则法院认定本次新冠肺炎构成该等合同项下的不可抗力的可能性较高。
鉴于此，我们建议租户在新冠肺炎期间注意收集、固定证据（例如政府部门出台的相关政策、与业主间的协商记录等），如未来租户与业主间就本次新冠肺炎是否构成不可抗力产生争议的，届时我们可根据客户提供的证据材料进一步分析论证。
问题2
迟延复工导致租赁合同到期的租户原定的退租手续无法办理，该怎么办？
解答：如因各地实施的交通管控、人员出入控制等政策导致租户无法按照租赁合同办理租赁房屋的退房手续的，我们建议：
及时书面通知业主，重新协商正式签约或房屋交付、返还的期限，并就此另行签署书面补充协议；
如业主拒绝协商或调整前述期限的，建议租户寻求专业人员根据当下实际情况进一步判断新冠肺炎或相关政策是否对租户按约履行房屋返还义务构成了实质性障碍；
如经判断租户确实无法按约履行前述义务的，建议租户全面收集、固定本次新冠肺炎导致租户无法按约履行义务的书面证据，以免未来发生纠纷时陷入被动地位。
问题3
租户是否可要求减免租金？
解答：从法律角度而言，本次新冠肺炎或相关政策能否被认定为构成租赁合同下承租方履行支付租金义务的不可抗力并构成租户可要求减免租金的法定事由，还有待根据具体情况具体分析。鉴于此，我们建议：
（1）如当地已出台减免租金的政策的（如部分地方出台的对于国有资产类经营用房业主的要求），则租户可根据政策要求向业主提出相应的租金减免；
（2）如当地无减免租金的强制性规定的，可审查与业主签订的租赁合同，并判断是否有权减免租金；
（3）如当地无减免租金的强制性规定，租赁合同中亦无明确约定的，则业主并无法定义务给予租金减免，届时租户可与业主就减免租金事宜进行协商，且如达成一致，则应签署租赁合同补充协议予以明确。
问题4
租户是否有权申请延长装修期/免租期？
解答：一般而言，装修期/免租期内，租户无须缴纳租金，故租户提出的延长装修期/免租期的要求与减免租金的要求对业主而言实质相似，因此我们建议：
（1）如租赁合同中有明确约定的，则按照租赁合同的约定处理；
（2）如租赁合同中无明确约定的，租户可与业主进一步协商将延长装修期/免租期的要求调整为减免租金，一方面就物业整体采取统一的优惠措施、便于管理与执行，另一方面如业主符合当地政策要求的，还可就减免租金等事宜向政府部门申请扶持补助或税收优惠。
问题5
租户在新冠肺炎爆发前就欠付租金，在新冠肺炎期间需继续承担违约责任吗？
解答：如在本次新冠肺炎发生前或政府出台迟延复工、交通管制等政策前，租户已经欠付租金、物业管理费、公用事业费等费用的，业主有权依照租赁合同的约定追究该租户迟延支付租赁费用的责任，而不受本次新冠肺炎的影响。
问题6
因新冠肺炎给租户减租后，租赁合同因其他原因解除的，业主能要求租户返还新冠肺炎期间减免的费用吗？
解答：
（1）如租户与业主间就减免租金等租赁费用之事宜达成一致，建议租户在相关书面法律文件（例如租赁合同补充协议）中对未来租赁合同终止/解除后新冠肺炎期间减免费用的返还事宜予以明确约定；
（2）如租户与业主签署的相关法律文件中对此无明确约定的，则业主不能主张要求租户返还该等减免的费用。
问题7
在商场营业的租户要不要停业或调整营业时间？
解答：
如当地已通知禁止商场等场所在新冠肺炎期间继续开业的，则商场包括所有租户需根据政策要求停业；
如当地未明确通知停业的，租户可依照与业主间的租赁合同约定安排商场停业或调整营业时间；
如租赁合同中亦无明确约定的，租户可以在事先和业主通知的情况下，适当调整营业时间。
问题8
新冠肺炎期间，我们租赁的场所需要进行例行维修、保养，该怎么办？
解答：
（1）如根据租赁合同约定，该等维修、保养系为租户义务，且租户因本次新冠肺炎原因而无法按约履行该等义务的，租户可以新冠肺炎作为其抗辩事由，与业主协商适当推迟租户履行该义务的时间，或经协商另行处理；
（2）如根据租赁合同约定，该等维修、保养系为业主的义务，且业主因本次新冠肺炎原因而无法按约履行该等义务的（例如因相关承租单元禁止进入等导致无法按约维修），我们建议：a、及时与业主/租户沟通并发送书面通知，取得豁免逾期维保责任的书面同意文件；b、保留导致无法按约履行维保义务的相应证据（例如政府通知、物业管理文件等）。
问题9
租户是否有权要求减免物业管理费、公用事业费等费用？
解答：收取物业管理费、公用事业费等费用的主体通常并非是业主，而是物业管理公司等主体直接作出同意或拒绝减免的决定。我们建议：
（1）有政策的，根据当地政策向物业管理公司申请减免公用事业费的优惠；
（2）如无政策支持的，可请求业主出面与物业管理公司就是否减免物业管理费之事宜进行协商或租户自行与物业管理公司进行协商。
福建省及各地市有关房屋租金
减免政策规定（节选）
1.福建省：减免三个月+补贴30%
福建省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》第三项措施规定：对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租；对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的国家级、省级创业孵化基地，给予不低于3个月的运营补贴，补贴标准为减免租金总额的30%。
2.福州市：2月免收，3、4月减半
福州市人民政府《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知》第（四）项措施规定：减免中小企业房租对承租我市〔含县（市）区、高新区〕国有资产类经营用房的中小微企业以及个体工商户，年2月份房租（含摊位费）免收，3月份、4月份房租（含摊位费）减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
3.厦门市：租金1个月全免、2个月减半
厦门市人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》第八项措施规定：对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，租金1个月全免、2个月减半；鼓励其他业主（房东）为租户减免租金。国有企业出租的经营用房，可参照政府性经营用房做法并结合自身实际加以执行。
4.泉州市：减免1个月
泉州市人民政府《关于疫情防控期间支持中小微企业生产经营九条措施的通知》第二项措施规定：减轻中小微企业租金负担。疫情防控期间，对于承租市属国有资产用于经营性的用房，给予减免1个月租金。鼓励国有企业、国有创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体简化审批手续，对承租的中小微企业减免或降低租金标准。
5.莆田市：工业企业全免，其他企业减半
莆田市人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小微企业共渡难关的十条措施》第七项措施规定：疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微工业企业，房租给予免收，其他行业房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，减免部分计入业主个税抵扣。
6.宁德市：全免
宁德市人民政府关于《宁德市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小微企业共渡难关九条措施的通知》第九项措施规定：疫情防控期间，对承租我市〔含县（市、区）、东侨经济技术开发区〕国有资产类经营用房的中小微企业的房租予以免收。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
7.三明市：2月、3月、4月减半
三明市人民政府《关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情全力支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》第三项措施规定：对承租全市国有资产类经营性用房的中小微企业以及个体工商户，年2月份、3月份、4月份房租（含摊位费）减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
8.漳州市：2月免收，3月、4月减半
漳州市人民政府《关于应对新冠肺炎疫情促进“六稳”工作十八条措施的通知》第八条举措规定：对承租市属国有企业经营性用房的中小企业和个体工商户，2月份租金免收，3月份和4月份租金减半。鼓励其他业主（房东）为租户减免租金。对已与市属国有企业签订合同的中小企业，受疫情影响确实无法按时履行合同义务的，由双方协商，可重新确定延长合同履行期限。
9.龙岩市：2月免收，3月、4月减半，+补贴
《龙岩市应对新冠肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》第八条规定：减免中小企业租金。对承租国有资产类经营性用房的中小微企业、个体工商户，免收年2月份房租（含摊位费），减半收取3月份、4月份房租（含摊位费），5月份后视疫情情况再定。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的市级创业孵化基地，给予年2月、3月、4月份的运营补贴，补贴标准为减免租金总额的30%，最高5万元。对政府投资建设的省级孵化器（含备案），由受益财政免去入驻企业年2月、3月、4月份租金；对承诺免去入驻企业、团队、创客疫情期间租金的市级以上众创空间，属政府投资建设的，由受益财政免去众创空间运营机构年2月、3月、4月份租金。
本文为福建三山律师事务所依据现行法律法规及相关规范性文件、司法实践、理论研究基础上之分析、总结，供客户决策参考，并非司法实务最终观点，可能需要根据疫情发展形势与政府不断出台的新措施、新规定来予以更新，不应视为法律意见。针对相关争议问题，若最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部、人社部或者其他有关部门出具相关解释或意见的，应当以其为准。若广大客户有进一步的问题，欢迎垂询福建三山律师事务所。
本文部分内容参考自金杜研究院（熊健、李思敏）、法治福州、福建日报、海峡都市报等
