关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条及其实施细则第四十七条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔〕号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔〕91号）等有关规定，现将我省土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题公告如下：
一、本公告所称工程造价成本，是指《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔〕6号）第七条第（二）项房地产开发成本中的前期“三通一平”土石方挖运工程费、建筑安装工程费、基础设施费和公共配套设施费。
二、房地产开发企业办理土地增值税清算时，工程造价成本依据合法有效凭证据实扣除，存在下列情形之一的，税务机关可以对其清算项目的工程造价成本，按照《福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准（分地市分年度）》（以下简称《工程造价计税成本标准》）核定扣除：
（一）办理清算附送凭证或者资料不符合清算要求，经税务机关通知限期补正，逾期未补正或者补正后仍不符合要求的；
（二）清算申报的工程造价成本扣除金额，高于按照《工程造价计税成本标准》测算的金额，又无正当理由的。
税务机关对工程造价委托鉴定的，以鉴定意见作为是否有正当理由的判断依据。因房地产开发企业的原因造成无法进行工程造价鉴定的，视为无正当理由。
三、《工程造价计税成本标准》由福建省税务局会同省工程造价主管部门编制发布。
四、对土地增值税清算项目实行核定征收方式清算的，在测算确定核定征收率时，其工程造价成本扣除金额不得超过按照《工程造价计税成本标准》测算的金额。
五、对土地增值税清算项目工程造价成本实行核定计算扣除和对清算项目实行核定征收清算的，须经县级以上主管税务机关或者省以下税务局的稽查局集体研究。
六、税务机关在土地增值税清算审核时，调整清算项目工程造价成本扣除金额的，应当按规定相应调整企业所得税计税成本。
七、主管税务机关应当在纳税人清算申报后90日内完成清算审核；情况复杂、特殊的，经县级税务机关批准可以延期，但最长不超过90日；需再延期的，报经设区市级税务机关批准。
税务机关对工程造价委托鉴定的，委托鉴定期间不计入清算审核期限。
八、本公告自年2月1日起施行，施行前未完成清算审核的项目按照本公告执行。《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（年第21号）第六条第（三）项同时废止。
特此公告。
国家税务总局福建省税务局
年12月23日
关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告》解读
一、《公告》制定的目的。为进一步提升房地产企业税收风险管理水平，规范房地产开发工程造价成本核定，强化企业所得税协同管理，促进纳税人如实办理纳税申报，同时维护纳税人正当权益，制定本公告。
二、《公告》制定的内容。一是界定工程造价成本的范围。二是明确可以核定计算扣除房地产开发项目工程造价成本的情形。三是明确房地产开发项目《工程造价计税成本标准》由省税务局会同省工程造价主管部门（省住建厅）编制发布。《福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准（分地市-）》已通过《国家税务总局福建省税务局福建省住房和城乡建设厅关于发布福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准的公告》（国家税务总局福建省税务局公告年第9号）发布。四是明确对土地增值税清算项目实行核定征收方式清算的，在测算确定核定征收率时，其工程造价成本扣除金额也应当以《工程造价计税成本标准》为测算依据，并不得超过按照《工程造价计税成本标准》测算的金额。五是明确税务机关在土地增值税清算审核时，调整开发项目工程造价成本扣除金额的，应当按规定相应调整企业所得税计税成本。六是授予县级和设区市级税务机关对情况复杂、特殊的项目，可以延长清算审核期限。
三、其他解读事项。核定工程造价成本，仅是税务机关在清算审核时，对清算项目开发成本中的一部分按规定予以核定调整，其他扣除项目金额仍按合法有效凭证据实扣除，此方式下，其普通住房增值额未超过扣除项目金额20%的，可以享受土地增值税免税优惠。
四、《公告》施行时间。公告自年2月1日起施行，本公告施行前税务机关已受理清算申报但尚未完成审核的项目按照本公告的规定执行。
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房地产企业全程并购重组及三旧改造的税务风险管理专题班
深圳1月11-12日（2天）
报名-佟天成
■培训对象
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
■专题背景
近期出台了三大政策：一是增值税法讨论稿；二是广东省“三旧改造”税收政策指引讨论稿；三是深圳市税务局发布了新的《土地增值税征管工作规程》；这三大政策会给房地产企业的并购重组带来什么样的影响？有人说，增值税法讨论稿给房地产企业带来了一个很大的利好，这个增值税的利好会给房地产企业的并购重组带来什么积极的影响？广东省“三旧改造”税收政策指引讨论稿到底有什么新意思，补公10%到底如何进行税务处理？“三旧改造”应该如何根据新的税收指引做出新的税务方案？
目前，房地产企业在经营全程中，不断要发生并购重组，但是，在并购重组扩张中如果疯狂拿地、疯狂并购又遇到房地产销售低迷期，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润，这种提升手段会带来什么样的税务风险？
房地产企业收购破产企业的土地需要注意什么问题，承担的税费到底能不能税前扣除？
房地产企业在并购重组过程中，如何把各种资本运作手段运用得收放自如、随心所欲？
本次课程将一一解开你心中的各种疑虑。
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■主讲专家
钟老师：网名云中飞，资深税务稽查官员，财税专家，全国主流税务培训讲师，广东省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的税务稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验，熟悉旧城改造与资本运作的控制风险。《中国税务信息网》、《中国会计视野》、《房地产企业管理教育网》签约税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。个人新浪博客《云税务》访问量超过百万次，在网上具有广泛的影响力。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！
■主讲内容
第一节：房地产公司设立税务风险控制
一．间接股权架构与直接股权架构互换技巧与税务风险控制
二．先不合理增资再进行股权转让的税务风险控制
三．以非货币性资产对外投资的个人所得税筹划技巧
四．SPV公司的税务风险控制
1．SPV公司在境外设置个人股东被追税个人海外收益的案例与最新的个人所得税法分析
2、SPV公司在境内设置的好处与税务风险在哪里？
五．境外股权架构设置与境外股权间接转让的税务风险控制
六．项目公司的跟投公司设立的税务风险控制
1．项目公司的跟投公司应该在哪里设立？
2．是设立有限责任公司还是设立成为合伙企业？
3．合伙企业到底有什么优缺点？
第二节：融资的税务风险控制
一．融资收购股权的税务风险控制
1．信托公司设一个SPV公司项目公司的股权，SPV公司支付信托公司的利息可以在项目公司扣除吗？
2．房地产企业信托目前有什么最新的规定？明股实债到底能不能税前扣除？信托公司的利息扣除有哪5大条件？
二．融资的税务风险控制
1．统借统还的税务风险控制
2．委托贷款的税务风险控制
3．永续债的税务风险控制
三．ABS融资中差额补足方可以税前扣除吗？
四．集团不收利息免征增值税的政策到底要不要追溯调整？
五．融资租赁的税务风险控制
1．分红要交个人所得税，借款超过一年要交个人所得税，房地产公司老板怎么样才能从公司拿钱回来？
2．一个让企业合理增加费用，又让老板安心拿钱的双重融资租赁税收筹划分析
六．为了融资而虚开发票应该如何与税务机关沟通？
第三节：拿地的税务风险控制
一．资产收购的税务风险控制
◇特别讲解：在建工程收购的税务风险控制
二．股权收购的税务风险控制
◇特别讲解：股权溢价收购的税务风险控制
◇股权溢价收购时有一个安身立命的手段你知道吗？
三．土地房产出资+股权转让的税务风险控制
四．公司分立+股权转让的税务风险控制
五．合并的税务风险控制
六．增资扩股+股权转让的税务风险控制
七．境外间接股权转让的税务风险控制
◇特别讲解：7号公告穿透征税的核心税务处理原则
八．特别讲解：国有企业资产划拨的税务风险控制
1．企业接收政府划入资产的企业所得税处理
2．企业接收股东划入资产的企业所得税处理
九．借壳上市的税务风险控制
1．借壳上市的特殊性税务处理分析
2．壳资产的完美退出方案有一个安身立命的手段你知道吗？
十．招拍挂拿地的税务风险控制
十一．房地产企业收购破产企业的土地需要注意什么问题，承担的税费到底能不能税前扣除？
第四节：三旧改造的税务风险控制
一．城市更新项目退出主要方式的税务风险控制
◇特别讲解：1元股权退出的税务风险与规避路径
二．全面讲解拆迁补偿支出的税务处理
1．三旧改造支付原业主的拆除地上的建筑物的补偿费到底要不要开增值税发票？原业主拆除地上的建筑物要不要交土地增值税？增值税法讨论稿是怎么说的？
2．限地价、竞配套目前有三种流行的处理思路？哪一种对企业最为有利，哪一种对企业最为不利？广东省“三旧改造”税收政策指引讨论稿是什么态度？
3．旧改造支付原业主的房屋实物补偿，到底能不能在增值税销项减除？当前各地税务局的态度是怎么样的？企业应该如何积极应对？
第五节：项目公司增加成本的税务风险控制
一．为什么接受虚开增值税专用发票是死路一条？为什么完全没有必要接受虚开增值税普通发票？为什么白条好过接受虚开增值税发票？企业用白条入账到底需不需要纳税调整？
二．项目公司合理增加成本的税务风险控制
三．土地成本的分摊方法为什么不能为所欲为？
四．地产企业可以计提土地增值税来少缴企业所得税吗？
1．某企业计提土地增值税败诉案例分析
2．不计提土地增值税，你知道应该怎样把多缴的企业所得税退回来吗？
第六节：项目公司销售与出租的税务风险控制
一．项目公司销售不理想，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润，这种提升手段会带来什么样的税务风险？
二．长租公寓出租的税务风险控制
第七节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
本次课程单人次收费：元
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