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ref="http://paper.cnstock.com/ssnews/default.htm" target=_blank>上海证券报 ●《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求房地产项目进行增值税清算，政策意图是按累进税率清算，但执行情况如何将是判断政策影响的关键。●如果按累进税率清算，影响将是非常大的，有几个方面的影响：第一，会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率；第二，政策影响房地产公司的项目购并；第三，会影响企业现金流；更为重要的是，该政策可能代表了政府从严调控房地产的态度。●要明确指出的是：宏观调控是一个常态，根据往年的经验，目前正进入宏观调控的前夜，需要高度注意风险。2007年可能的政策主要集中于土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。●对公司而言，对投资性房地产没有影响，对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小，对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。●2007年政策可能的调控路径。□中信证券(32.45,-0.46,-1.40%)研究所2007年1月16日，国税总局站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该政策可能代表了政府从严调控房地产的态度，可视作房地产进入新一轮宏观调控前夜的一个强烈信号，其对行业内企业的影响不一。短期来看，对步入调控前夜的房地产板块保持谨慎乐观，但依然有理由持续看好房地产行业的长远前景。通知规定：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，房地产公司应进行土地增值税的清算。同时规定符合下列情形之一的，主管税务机关可要求企业进行土地增值税清算：———已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；———取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；———纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。三大影响该项政策的出台，将对房地产行业和企业有三个方面的影响：会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率根据土地增值税的征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值额不超过扣除额50%的部分按30%征收，超过50%-100%的部分按40%的税率征收，超过100%-200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。按照这种征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税，对其它项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。土地增值税计入主营业务税金，如果严格征收，这会降低上市公司的主营利润率，从而降低净利润。政策影响房地产公司的项目购并目前房地产行业已经进入了产业整合周期，这种整合主要是通过企业间购并与项目收购完成的，如万科收购南都就是典型例子。房地产公司或者项目购并的目的主要是收购土地资源，快速增加土地储备，购并过程中在建项目与土地储备的溢价是不可避免的，高额的土地增值税将极大打击项目购并积极性。显示政府从严调控房地产的决心和立场从最近政府禁止建设部放宽“90平米”普通住宅标准和国税总局出台该项政策，都可以看出政府严格调控房地产的决心和从严执行既定政策的决心。在加强了税收监管以后，我们认为诸如加强转让环节的税费征收、两年没有开发的土地收回等严厉的政策都会逐步实施。两个疑问疑问1：土地增值税究竟如何征收？目前，我国部分地区已经开始了土地增值税的征收工作，各地征收金额并不相同。但目前为止，还没有哪个地区按照国家标准在项目结束之后收取增值额30%以上的税金。土地增值税如何征收，如何按照国税总局规定的方法进行扣除，目前还要看具体执行的情况。疑问2：针对收购公司时的土地增值税如何征收？从国税总局的条文可以看出，文件基本上堵上了项目收购漏逃土地增值税的口子，但是并没有涉及收购公司土地增值税的缴纳问题，这一漏洞如何弥补或者出台什么样的细则，目前还有悬疑。一个信号如果说2006年调控的目的是抑制房价的上涨，那么从图1的房价走势来看，宏观调控难言硕果。需要明确指出的有三点：第一，宏观调控是一个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理；第二，政府前两年没有平抑房价并不等于政府没有这个能力，政府宏观调控依然有“杀手锏”，集中于土地、税收、信贷三个方面；第三，目前的土地增值税清算政策传导了一个信号———房地产正在步入新一轮宏观调控的前夜。1998年房地产市场的启动，有两个关键的要素，第一是福利分房制度的取消，第二是银行按揭的支持。当然，恢复福利分房、取消按揭支持是绝对不可能的，但是增加保障性住房、提高首付款比例是完全有可能的。如果说增加保障住房是一个长效措施，那么，提高首付款比例会起到立竿见影的效果，它的杀伤力在于政策一旦出台，没有任何变通的余地。2007年房地产的调控政策依然离不开土地、税收、信贷等政策，目前的土地增值税清算政策传导了一个调控的信号。短期风险近日，有媒体报道商务部研究报告认为2007年人民币升值幅度在4%—5%之间，在我国城市化不断推进和人民币升值的大背景下，有理由持续看好房地产行业的长远前景，同时依然认为房地产企业将继续成长。但是，短期来看，对步入调控前夜的房地产板块保持谨慎乐观，越是上涨，越要警惕潜在的风险，毕竟整个行业和企业都存在一定的不确定性。
此外，张勇也指出了此次征求意见稿的不足之处。他说，条例第九条规定建筑单位在实行总承包建设工程时，不得将总承包人资质等级许可范围内的建设工程项目发包给两个以上单位。然而，在《建筑法》第二十七条大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包，并且共同承包的各方对承包合同的履行承担连带。张勇认为，这两者之间存在着矛盾，出了问题之后该如何解决，具体依据哪个条例执行等都有待协调。
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